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Mettre de l’apport ou pas pour un investissement immobilier ?

Apport ou pas apport, tel est la question à laquelle on va chercher de répondre aujourd’hui !

Pour prendre un exemple, Stéphane veut investir dans un appartement dans le sud-ouest de la France qui coûte environ 100 000 euros. Du moins c’est le prix négocié frais de notaire inclus, Stéphane dispose de cet argent à la suite d’un héritage, il peut donc investir dans son appartement directement sur ses fonds propres et ne pas passer par l’emprunt. Mais Stéphane dispose également d’une situation stable avec un salaire plutôt confortable de 4000 euros net par mois.

Il est quand même conseillé d’emprunter la somme, car si Stéphane n’est pas endetté, as du capital et des revenus importants, les banques vont forcément lui prêter de l’argent. Mais quand on dispose d’une somme, la placer sur des contrats d’assurance vie sur du long terme peut travailler donner un rendement à 4, 5, 6 voire 7 %.

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L’effet de levier

Un emprunt est à moins de 2%, il est donc recommandé de toujours essayer d’emprunter au maximum, quitte à arriver au maximum de taux d’endettement, plus l’on est endetté, plus les banques demandent de mettre de l’apport, et c’est à ce moment-là qu’il faudra taper dans ces économies pour mettre de l’apport petit à petit pour d’autres biens.

Mais l’effet de levier des banques est primordial pour votre réussite, donc si vous mettez 20 % d’apport pour investir dans un bien immobilier et que vous disposé de 20 000 d’apport, alors vous aurez un budget de 100 000 euros ! Et cet effet de levier devient infini lorsque vous trouver un financement pour lequel on ne vous demande ni apport, ni frais de dossier etc. c’est à dire que vous ne mettez rien de votre poche et la banque vous prête 100 000 euros parce que vous avez crédit logement derrière qui va garantir le prêt par exemple. Il faut donc vraiment utiliser la magie de l’effet de levier au maximum et donc vraiment mettre un apport uniquement quand c’est obligatoire.

Le prêt bancaire

Il faut savoir qu’aujourd’hui on peut très bien emprunter sur 20 à 25 ans à des taux bas de 5% à 2%, pour rappelle, à la fin des années 90 ont empruntait avec des taux de 10 à 15% ! Quand on empruntait 100 000 francs on remboursait 200 à 230 000 francs ! Aujourd’hui lorsque vous empruntez 100 000 euros, vous en rendez 120 ou 130 000, le coût du prêt a vraiment énormément reculé avec le temps, même si les banques centrales sont en train de remonter les taux d’intérêts, ils restent bas. L’argent ne coûte rien à emprunter, il faut prendre ça comme une véritable bénédiction, comme une véritable chance, nous vivons une époque où les taux sont extrêmement bas et il faut emprunter au maximum et surtout toucher le moins possible à son capital. Si la banque vous demande de l’apport c’est peut-être que vous êtes déjà endettés ou que votre situation financière n’est pas idéale aux yeux des banques, elle veut du coup que vous vous mouillé aussi.

Mais pour reprendre l’exemple de Stéphane qui a 4000 euros net par mois, 100 000 euros de trésorerie et qui n’a pas de dette, et qui est également propriétaire de son appartement en résidence principale. Nous sommes devant une personne qui va payer son crédit rigoureusement et la banque ne demandera pas d’apport ou acceptera de ne pas en mettre.

Donc quand la situation le permet, faites d’abord un investissement, puis un deuxième, et un troisième et au bout d’un moment vous aurez à taper dans votre trésorerie pour pouvoir continuer à emprunter et ne pas trop augmenter son taux d’endettement en baissant le coût du prêt.

Donc pour tous les investisseurs intelligents qui ont un petit peu de trésorerie de côté et qui se demandent si oui ou non ils doivent avoir un apport, il est conseillé tout d’abord emprunter le maximum jusqu’à arriver au seuil limite où les banques dirons stop, et c’est seulement à ce moment-là qu’il faudra utiliser votre trésorerie. Mais les banques vous suivront plus facilement si vous respecter une règle de base de l’investisseur immobilier, la règle des 70/30

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