Quelle rentabilité choisir pour votre investissement locatif

Quelle rentabilité choisir pour votre investissement locatif

Le rendement brut

C’est celui qui est intéressant pour calculer un rendement rapidement, imaginons que vous soyez intéressé par un appartement t3 situe en centre-ville qui génère un loyer de 850 euros hors charges mensuelles. Multipliez ce montant par les douze mois de l’année et vous obtenez 10 200 euros de recettes locatives à l’année. Or cet appartement est au prix de 110 000 euros, il faut savoir que sur cette somme vous allez avoir environ 7900 euros de frais de notaire, ce qui vous fait donc un total à l’achat de 117 900 euros. Prenez simplement les 10 200 euros que vous divisez par les 117 900 euros et vous multiplié 100 le résultat que vous obtenez. Cela vous donne une rentabilité brute de 8,65 %.

Le rendement net

Vous devez prendre en considération de nouveaux paramètres que sont la taxe foncière et les charges de copropriété, ne surtout pas oublier de prendre en compte les charges de copropriété surtout pour les très grands ensembles immobiliers type immeubles dans lesquelles vous avez 200 ou 300 appartements ! Vous aurez des charges de copropriété très élevé, lorsque vous avez ascenseur, gardien, voirie, parkings etc.  Ce sont des bâtiments très lourd à entretenir et il est primordial de prendre en compte ce paramètre qui à lui seul peut décider de la viabilité de votre projet.

Prenons l’exemple du t3 situé en centre-ville, si vous avez 850 euros hors charges mensuelles de loyers perçus, vous avez donc 10 200 euros de recettes locatives annuel. Mais si vous avez 1200 euros de charges de copropriété et que vous avez 650 euros de taxes foncières, vous n’avez plus que 8350 euros de recettes annuelles. Et si vous divisez ce montant par le prix d’achat frais de notaire inclus, votre rentabilité tombe à 7,1 %, ce qui n’est pas forcément une rentabilité très faible, mais il est très important de la prendre en compte.

Si vous souhaitez aller plus loin, vérifiez le montant des loyers affichés cela peut arriver que certains agents immobiliers annoncent que l’appartement est non loué mais qu’il pourra se louer à tel prix ! Ne faites pas trop confiance à ce genre de remarque, faites votre propre étude en regardant quels sont les loyers pratiqués dans le quartier dans lequel le bien se trouve, évidemment pour des biens similaires (s’il y a un balcon, une terrasse, un parking, une piscine etc).

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Le rendement net net

Il s’agit d’un rendement également appelé net d’imposition. Il permet d’avoir une idée précise du rendement de votre investissement, vous devez également prendre en compte la charge fiscale de l’investissement immobilier. Le rendement net-net est calculé à partir de l’impôt sur le revenu de votre profil fiscal (le cas échéant) et des prélèvements sociaux liés à l’investissement immobilier (loi Pinel, loi Malraux, loi Censi-Bouvard et LMNP).

Le conseil maison

Pour plus de sécurité, pondérez le nombre de mois loué par an, si vous souhaitez acheter dans une ville où la tension locative n’est pas forcément très forte, considérez que l’appartement ne sera pas forcément loué 12 mois par an. Alors évidemment si vous louez un T2 ou un T3, la durée moyenne de location en France se trouve entre 40 et 50 mois par locataire, mais il est préférable de multiplier le loyer mensuel hors charge par 11 ou 11,5, mais pas forcément par 12 pour prendre en compte qu’entre deux locataires vous allez peut-être mettre un ou deux mois a en trouver un nouveau qui correspondent à vos critères.

Ensuite pour ce qui est des rendements, une bonne règle à appliquer, dans les villes de plus de 100 000 habitants, ne pas faire d’opération sans rentabilité minimum de 8 %. Pour les villes entre 150 000 et 100 000 habitants, la rentabilité minimum doit se situer entre 8 et 10%. Et enfin pour les villes de moins de 50 000 habitants, la rentabilité brute supérieure ou égal à 10%, ce qui peut paraître élevé mais qui est possible si vous négociez bien l’appartement que vous souhaitez acheter. Car c’est à l’achat que la réussite de votre projet se joue.

L’autofinancement se situe aux alentours de 7, 7,5 % de rendement brut (avec un prêt à 110%). Cependant, aller chercher plus de rentabilité est important si vous voulez vivre de vos loyers le plus rapidement possible, donc d’avoir un excédent que vous pouvez dégager.

Il est important de respecter la règle des 8 et 10% selon la taille de la ville sauf si l’on peut augmenter la rentabilité du bien immobilier avec différents moyens.

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Si un vendeur n’accepte pas votre proposition qui vous permet d’acheter à 8 ou 10 %, passez à autre chose, ce n’est pas grave, en immobilier les mauvaises affaires peuvent vous coûter extrêmement cher. Il vaut mieux rater une bonne affaire que faire une mauvaise affaire !

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