Acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif d’abord

Acheter sa résidence principale ou faire un investissement locatif d’abord

C’est une question cruciale et compliqué. Si vous avez déjà souscrit un crédit immobilier pour acheter votre résidence principale, cette question ne se posera pas pour vous. En revanche, si vous êtes toujours locataires où logé à titre gratuit, et que vous vous posez la question de savoir si on doit investir dans sa résidence principale ou est-ce qu’on doit investir dans un investissement locatif en premier, vous trouverez ici une réponse qui est complètement contre intuitive mais impérative si vous voulez prospérer avec l’investissement immobilier locatif.

Actif/Passif

Pour commencer, définissons la différence entre un actif et un passif. Si vous êtes salariés et toujours locataires dans un appartement, et que vous souhaitez acheter un bien immobilier à louer, qui va vous rapporter de l’argent, vous allez donc acheter un actif et non un passif, c’est là en fait la grande différence entre un actif qui est quelque chose qui rapporte plus que ce qu’il coûte, et un passif qui est quelque chose qui ne rapporte rien.  Il faut savoir que 1 investissement locatif vous rapporte plus que ce qu’il vous coûte, car il va vous rapporter un loyer mensuel, et après déduction du crédit bancaires et des taxes foncières, de l’entretien et des différentes charges, la balance sera positive.

Pourquoi ?

Propriétaire de sa résidence principale

Si vous investissez dans votre résidence principale en premier, vous allez en général prendre un crédit qui va toucher votre taux d’endettement au maximum, c’est à dire que vous allez arriver à 0,33 % de vos revenus, prenons par exemple un couple qui gagne 3000 euros net par mois, votre taux d’endettement de 33% va être de 1000 euros par mois. Si vous prenez un crédit d’environ 250 000 euros sur 25 ans à 1,5 ou 2 %, il va vous coûter 1000 euros par mois euros, cela voudra dire que pendant 25 ans, si vos revenus n’augmentent pas, vous ne pourrez plus emprunter. La banque va voir que vous travaillez pour payer votre crédit qui ne vous rapporte pas d’argent (Passif), même en prouvant que l’investissement locatif que vous souhaitez faire rapporte de l’argent, on va vous demander de l’apport et un dossier extrêmement détaillé de la situation, de l’appartement ou de l’immeuble que vous achetez, ça va être beaucoup plus compliqué. Une résidence principale va vous coûter 1000 euros de crédit par mois, une taxe foncière, de l’entretien etc. on appelle ça l’aliénation. Vous vous retrouvez contraints de continuer à travailler pour pouvoir payer votre crédit immobilier, et si vous faites un emprunt à l’âge de 35 ans et que vous faites un prêt sur 25 ans et que vous revenus n’augmentent pas, vous terminerez  votre crédit à l’âge de 60 ans, vous ne pourrez plus faire de crédits ou alors sur 15 ans maximum parce que les banques n’autorise pas qu’un crédit ne soit pas remboursé entièrement avant 75 ans, les taux d’emprunt serons plus élevé et vous allez payer une assurance qui va être beaucoup plus élevé à cause du risque de mortalité qui est forcément plus élevé à 60 ans qu’à 30 ans.

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Locataire

Si monsieur et madame X, qui gagne à eux deux 3000 euros net par mois empreintes et achète un appartement pour le mettre en location avec différentes stratégies de location et qu’ils arrivent à en tirer 1000 euros par mois, la banque va voir qu’ils gagnent 3000+1000, donc 4000 euros par mois. La banque va peut-être pondérer ces 1000 euros à 70%, elle va considérer 3700 euros de revenu. Leur nouvelle base de calculs d’endettement se basera sur 3700 euros, il sera alors possible d’emprunter encore pour faire 2 ou 3 investissements locatifs avant d’acheter la résidence principale. Il sera même possible d’acheter une résidence principale plus chère car les revenus seront supérieurs et auront su montrer aux banques qu’ils savent faire de l’argent avec de l’argent.

C’est donc vraiment important que vous puissiez avoir cette façon de penser car beaucoup de gens vont vous dire d’acheter la résidence principale pour la sécurité mais il faut savoir que dans la vie il faut prendre des risques, investir dans l’immobilier locatif en est un qui demande des compétences. Mais une fois que vous les aurez, vous verrez même avec la boule au ventre pour le premier investissement et les peurs qui vont avec, est ce que mes locataires vont payer, est-ce que je vais voir la rentabilité que je voulais, est-ce que les banques vous me reprêter après etc. Effectivement vous n’allez pas le savoir à l’avance une fois le premier investissement passé, le deuxième sera plus facile, le troisième encore plus, le quatrième etc.

Et c’est là qu’après, vous pourrez acheter votre résidence principale parce que vous aurez des revenus bien plus important, donc effectivement si vous vous posez cette question-là, surtout si vous êtes toujours locataire, alors il est surement plus sage d’investir dans l’immobilier locatif avant même d’investir dans votre résidence principale. Parce qu’après vous serez bloqués et il vous sera bien plus compliqué d’investir dans un bien à louer, sauf si vos revenus augmentent et/ou que vous puissiez rembourser votre crédit par anticipation, ou un héritage etc. mais vous serez dépendant d’une augmentation de votre niveau de vie. Vous devez donc investir dans l’immobilier locatif avant même de penser à votre résidence principale. 

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