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Où investir et comment savoir si ca va se louer ?

Dans quelle ville investir ?

Ou est-ce que le bien que je souhaite acheter va se louer le mieux ?

C’est une question que l’on se pose forcément quand on veut faire de l’investissement immobilier locatif. Pour savoir si mon bien va se louer, quelle ville viser en premier etc. Il existe une règle d’or, il ne s’agit pas de viser une ville en particulier, comme les villes étudiantes dont le risque est souvent de louer son bien 10 mois sur 12, ou d’avoir l’étudiant qui dit vouloir louer votre appartement votre pendant quatre ans, mais un étudiant peut changer d’école, partir en stage ou différentes raisons encore qui ne vous assure pas de louer sur le long terme. Ce qui est certain, c’est qu’en France, tout le monde a besoin de se loger, et quelle que soit la ville ! Les petites villes de moins de 1000 ou 2000 habitants peuvent être évitées, les grandes villes ou des villes qui ont entre 10 000 et 50 000 habitants avec une certaine pression locative pour garantir un changement de locataire rapide, c’est-à-dire que si vous avez un locataire qui s’en va, vous allez en retrouver un assez rapidement.

Les trois techniques pour vérifier qu’un bien est facilement louable

Première technique ;

Il s’agit d’aller sur le site qui s’appelle le tensiomètre locatif, une fois sur le site, vous allez arriver devant de petit diagramme où vous rentrez simplement le code postal de la ville qui vous intéresse pour investir, et ça va vous donner la difficulté pour un locataire de trouver un logement, donc si c’est difficile pour un locataire de trouver un logement, ça veut dire qu’il y a une tension locative qui est énorme, ce qui va être forcément positif pour votre investissement locatif.

Si la tension locative est très peu élevée, c’est-à-dire qu’un locataire ne rencontre aucune difficulté à trouver un logement, ça veut dire qu’il y a plus d’offres que de demandes, ce qui pour le coup est négatif, même si ça ne veut pas dire que vous n’allez pas trouver de locataires qui vont rester longtemps, et dans ce cas-là c’est parfait pour votre investissement. En revanche, si vous avez un locataire qui s’en va et que vous mettez 3 ou 4 mois pour en retrouver un, c’est problématique, parce-que cette année-là votre rentabilité va être mauvaise, et pendant ce temps-là vous ne pouvez pas suspendre votre crédit, même si c’est quelque chose qui peut encore se négocier.

Deuxième technique ;

Vous allez sur le site meilleuragents.com, c’est un site d’agent immobilier fait pour vérifier le prix d’un bien immobilier, le prix au mètre carré, que ce soit une maison, un appartement, même des parkings. Vous pourrez vérifier aussi ce que l‘on appelle l’indice de population, c’est à dire si la ville pour laquelle vous avez rentré le code postal, augmente sa population d’année en année, ou si elle décline. C’est donc un indice démographique qui est très important, parce que si vous voulez investir dans une ville en déclin, vous aurez un nombre constant de logement à louer parce que dans une ville où l’on ne construit plus, elle va malheureusement progressivement se vider. Comme si vous aviez une très grosse entreprise qui a déménagé, ou qui a fermé, ou qui a été délocalisée dans un pays étranger etc. ce n’est pas forcément judicieux d’y investir.

Troisième technique ;

La meilleure astuce qui commence à être connue, c’est la fausse annonce. C’est à dire que vous prenez des photos sur internet, vous mettez une fausse annonce sur Leboncoin pendant une semaine avec tous les critères de l’appartement que vous aurez, l’étage, l’adresse approximative etc. et vous voyez combien de clics, de mails ou d’appels vous aurez sur l’annonce. Vous essayez également de faire une fiche sur les locataires qui vous contact, est-ce que vous avez des gens qui sont solvables, qui répondent à la règle des loyers impayés, c’est à dire les trois derniers bulletins de paie. Cela permet de filtrer au maximum pour avoir la meilleure visibilité sur votre investissement immobilier. Vous pourrez même joindre à votre dossier de financement cette étape de prospection.

Une fois devant un banquier, vous aurez un dossier qui prouvera la profondeur de vos recherches et de votre étude, vous pourrez monter votre dossier avec un résumé des trois techniques qui vous aurez rigoureusement documenté. Y a-t-il de la tension locative, comment est l’indice démographique et le résultat de votre fausse annonce sur Leboncoin.

Vous aurez une étude de marché vraiment saine, complète et vous aller rassurer le banquier qui sera en confiance pour vous prêter de l’argent, vous mettrez toutes les chances de votre côté !

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